RUMAH RENOVATE TAK TERJUAL

Ada satu rumah di Bercham. Owner dah habis hampir RM80,000 untuk renovate. Dapur baru, bilik air upgrade, lantai semua tukar tile besar. Cantik, memang cantik.

Tapi dah hampir lapan bulan iklan jalan. Tiada satu pun offer masuk.

Bila owner tanya saya, dia tanya macam ni. “Patutnya rumah macam ni dah lama jual kan, Fizah?”

Saya jawab dengan jujur. “Sebab rumah ni dah renovate cantik la yang buat ia susah jual.”

Owner pandang saya macam saya cakap benda yang tak masuk akal. Tapi lepas saya terangkan, dia diam je.

Inilah perkara yang ramai pemilik tak sedar bila rumah renovate tak terjual walaupun nampak sempurna dari segala sudut.

Renovate Lebih, Bukan Bermakna Untung Lebih

Ini bab yang paling banyak buat orang terkejut.

Rumah teres di kawasan harga pasaran sekitar RM350,000. Owner habis RM100,000 untuk renovate. Dia ingat boleh jual RM450,000. Senang kira: harga asal campur kos renovate.

Tapi pasaran tak kira macam tu.

Pembeli yang serius kat kawasan tu ada budget sekitar RM350,000 hingga RM370,000. Sebab itu yang rumah jiran-jiran terjual baru-baru ni. Kalau ada budget RM450,000, mereka tengok kawasan lain yang memang harga ada di paras tu.

Jadi rumah RM450,000 tu duduk di tengah-tengah. Mahal sangat untuk pembeli kawasan tu. Murah sangat untuk pembeli kawasan harga lebih tinggi. Akhirnya tak ke mana-mana.

Inilah yang dipanggil over-renovate. Modal yang anda letak melebihi apa yang pasaran kawasan tu sanggup bayar balik.

Apa Yang Owner Suka, Belum Tentu Buyer Suka

Ada owner suka warna gelap. Habis cat semua dinding charcoal grey. Lantai tukar tile hitam. Dapur pasang granit hitam berkilat.

Bagi owner, ini rasa premium. Macam hotel butik.

Bagi pembeli yang datang viewing, rumah ni nampak gelap dan suram. Bilik pun rasa lagi kecil sebab warna gelap serap cahaya.

Bukan sebab pilihan owner tu salah. Cuma terlalu personal.

Renovate yang menjual ialah renovate yang neutral. Warna putih atau krim. Tile yang simple. Dapur yang berfungsi tanpa over design. Pembeli kena boleh bayangkan diri mereka tinggal di situ, bukan rasa macam masuk rumah orang lain.

Bila renovate terlalu specific kepada cita rasa owner, pembeli mula kira berapa banyak lagi nak ubah suai semula. Otak mereka mula kira kos tambahan, offer terus jatuh atau hilang terus.

Bila Harga Tak Boleh Dibela Dengan Resit Renovate

Ini paling susah hati untuk owner terima.

Resit renovate RM80,000 memang ada. Kontraktor dah keluarkan invoice rasmi. Bahan-bahan semua premium.

Tapi bila valuer bank datang buat valuasi untuk pembeli yang nak loan, dia tak tengok resit anda. Dia tengok transaksi kawasan. Berapa rumah jenis sama, saiz sama, kawasan sama yang dah terjual dalam enam ke dua belas bulan lepas.

Kalau valuer letak RM360,000, pembeli hanya boleh dapat loan berdasarkan angka tu. Bukan harga RM450,000 yang owner nak.

Jadi pembeli kena top up cash RM90,000 dari poket sendiri. Mana ada pembeli sub-sale biasa yang sanggup buat macam tu.

Itulah sebab rumah renovate tak terjual walaupun bahan dan kerja semua high quality. Bank yang kawal harga akhirnya, bukan owner.

Bila Rumah Renovate Tak Terjual, Ini Yang Perlu Dibuat

Pertama, terima realiti pasaran. Kos renovate yang dah dibelanja tu sebahagian besarnya untuk kepuasan tinggal sendiri. Bukan modal pelaburan yang akan pulang sepenuhnya bila jual.

Kedua, letak harga yang masuk akal dengan pasaran kawasan. Bukan dengan kos renovate. Lebih baik jual pada harga pasaran daripada tunggu setahun untuk harga yang tak akan dapat.

Ketiga, kalau renovate terlalu personal, fikir betul-betul. Kadang lebih untung tampal balik dengan warna neutral sebelum iklan jalan. Modal kecil tapi pulangannya jauh lebih cepat.

Saya Fizah, perunding hartanah aktif di Ipoh dan sekitar Perak.

Kalau rumah anda dah renovate cantik tapi masih duduk lama di pasaran, mungkin ada beberapa perkara yang perlu dilihat semula. Hubungi saya di 011-5996 1920. Saya boleh semak harga pasaran semasa untuk kawasan anda dan bagi pandangan jujur sama ada harga tu boleh dipertahankan atau tidak.

Perbincangan awal percuma.

---

Catatan Penulis: Artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat kewangan. Individu perlu berunding dengan pakar kewangan atau perunding hartanah sebelum membuat keputusan pembelian hartanah.