Panggilan daripada seorang pemilik rumah teres di Menglembu bulan lepas buat saya terfikir tentang betapa ramainya owner yang sebenarnya nak jual rumah ada penyewa tapi rasa tersepit dengan situasi semasa. Beliau nampak sangat bimbang dengan keadaan hartanahnya tu. Niat di hati memang nak lepaskan aset secepat mungkin. Cuma satu masalah.
Masalah besar ni.
Owner tu tanya saya, “Fizah, saya nak jual, tapi ada tenant tengah duduk. Baru enam bulan sewa. Boleh ke saya jual macam ni? Kena halau dia keluar dulu ke?”
Soalan macam ni memang asam garam saya sebagai ejen. Kebanyakan orang sangka urusan sebegini sangat rumit sampai perlu heret notis dan peguam. Hakikatnya, isu berkaitan jual rumah ada penyewa ni perkara biasa dalam pasaran subsale di Perak, cuma perlukan cara komunikasi yang betul je.
Memang pening fikir.
Sebenarnya, anda tak perlu terburu-buru halau penyewa tu keluar pada hari pertama anda buat keputusan nak letak iklan. Ada prosedur dan adab yang kena ikut supaya semua pihak tak rasa teraniaya, terutama penyewa yang selama ni bayar sewa dengan konsisten setiap bulan tanpa pernah ada masalah.
Fahami Hak Tenant Masa Jual Rumah Ada Penyewa
Satu perkara yang pemilik selalu terkedu ialah bila kita dah tandatangan satu agreement, kita sebenarnya dah serahkan hak mendiami rumah tu kepada orang lain. Rumah tu memang geran atas nama anda, tapi hak untuk duduk di situ adalah milik penyewa buat sementara waktu.
Penyewa ada perlindungan undang-undang di bawah Akta Kontrak 1950, jadi kalau dalam kontrak sewa tu tulis tempoh sewa adalah setahun, anda tidak boleh sewenang-wenangnya suruh dia keluar dalam masa singkat hanya disebabkan ada pembeli berminat. Kesilapan paling besar yang saya selalu nampak ialah pemilik bagi notis keluar yang terlalu mengejut, contohnya seminggu sahaja.
Yang itu lain cerita.
Tindakan drastik begini selalunya mengundang musibah. Penyewa ada hak untuk mendiami rumah tu sampai tamat tempoh perjanjian sewa yang asal, kecuali ada klausa khas yang membolehkan penamatan awal dibuat secara sah. Sebab itu, cuba buka balik fail dan baca perjanjian sewa yang anda simpan tu baik-baik.
Kebanyakan pemilik yang nak jual rumah ada penyewa selalunya terlepas pandang klausa penamatan awal. Ada perjanjian yang mewajibkan pemilik bagi notis dua atau tiga bulan kalau nak jual rumah. Malah ada juga yang langsung tak benarkan penyewa dihalau selagi kontrak masih hidup.
Strategi Jual Rumah Ada Penyewa Kepada Pelabur
Bila anda buat keputusan nak jual, anda kena tahu siapa target pembeli anda sebab ini akan menentukan nasib penyewa tersebut. Dari pengalaman saya, pembeli biasanya terbahagi kepada dua kategori yang mempunyai keperluan yang sangat berbeza.
Kategori pertama ialah pembeli yang nak duduk sendiri. Pembeli jenis ni biasanya mahukan rumah kosong sebaik sahaja urusan tukar milik selesai di Pejabat Tanah dan Galian Perak. Jadi, anda kena pastikan tempoh notis keluar penyewa selari dengan jangka masa proses jual beli yang selalunya ambil masa sekitar 122 hari untuk kes peguam.
Situasi jual rumah ada penyewa ni sebenarnya boleh jadi lubang emas kalau pembeli anda kategori kedua, iaitu pelabur. Mereka beli rumah hari ini, bulan depan terus dapat kutip sewa tanpa perlu keluar modal untuk iklan atau cari penyewa baru yang belum tentu perangainya macam mana.
Satu point jualan kuat.
Kalau penyewa anda tu jenis yang bayar RM1,182 sebulan dengan konsisten, itu adalah kelebihan besar. Saya pernah uruskan satu kes di Meru Perdana di mana pembeli terus setuju nak beli sebab penyewa di situ dah duduk lebih dua tahun dan menjaga rumah dengan sangat rapi. Bila nak jual rumah ada penyewa yang kualitinya sebegini, pelabur memang takkan fikir panjang.
Anda boleh semak cara jual rumah di ipoh untuk faham macam mana nak pusingkan situasi penyewa ni menjadi satu kelebihan masa anda berunding dengan bakal pembeli nanti. Jangan sesekali anggap kehadiran mereka sebagai beban semata-mata.
Urusan Viewing Dan Adab Masuk Rumah Orang
Masalah paling besar bermula masa sesi viewing. Pemilik kadang-kadang rasa mereka ada kunci pendua, jadi mereka boleh masuk bila-bila masa bawa pembeli atau agent tanpa beritahu penyewa terlebih dahulu. Tindakan macam ni memang kurang sopan.
“Fizah, saya tak selesa kalau orang asyik datang tengok bilik tidur saya,” luah seorang penyewa di Klebang tempoh hari.
Bayangkan penyewa tengah berehat atau baru balik kerja, tiba-tiba ada orang luar masuk ke dalam ruang peribadi mereka. Ini boleh menyebabkan penyewa marah dan akhirnya mereka enggan bekerjasama untuk sesi viewing yang seterusnya. Penyewa yang tak puas hati boleh sabotaj jualan anda dengan cara yang halus.
Mereka mungkin tak kemas rumah, biarkan sinki penuh pinggan mangkuk, atau cerita buruk pasal rumah tu depan pembeli masa viewing tengah jalan. Habis terus peluang anda nak dapat offer letter. Sebab tu, urus jual rumah ada penyewa di Perak perlukan kesabaran dan hubungan baik dengan penghuni.
Beritahu mereka awal-awal yang anda nak jual rumah. Jelaskan yang mereka tak perlu risau pasal deposit dan anda akan bagi masa yang cukup untuk mereka cari rumah baru kalau pembeli nak duduk sendiri. Anda juga boleh tawarkan insentif kecil, contohnya kurangkan sewa sebanyak RM53 atau RM87 pada bulan-bulan yang ada banyak viewing sebagai tanda terima kasih.
Kos & Prosedur Yang Perlu Diperhatikan
Bila urusan jual beli berjalan, ada beberapa kos yang anda kena selesaikan berkaitan dengan penyewa. Paling penting ialah pemulangan deposit. Jangan sesekali guna duit deposit penyewa untuk bayar downpayment rumah baru anda atau bayar tunggakan bank. Proses jual rumah ada penyewa perlukan aliran tunai yang jujur.
Deposit tu tetap hak penyewa. Jika pembeli baru nak teruskan sewa, deposit tu perlu dipindahkan kepada pembeli baru atau dipulangkan kepada penyewa sebelum pembeli baru ambil alih perjanjian. Anda boleh rujuk perbelanjaan urusan jual beli untuk faham aliran tunai yang anda perlukan sepanjang proses ini.
Pastikan juga item berikut diselesaikan sebelum serahan kunci:
- Bil air dan elektrik serta bil Indah Water yang tertunggak lama.
- Cukai pintu dan cukai tanah tahun semasa.
- Pemulangan set kunci asal dan kunci pendua.
Kalau pembeli perlukan penilaian rasmi, valuation officer juga perlu masuk ke dalam rumah. Ini satu lagi sesi yang perlukan kebenaran penyewa. Jika penyewa dari awal dah rasa dihormati, mereka takkan ada masalah nak bagi kerjasama walaupun mereka tengah sibuk dengan urusan sekolah anak atau kerja harian.
Fikir pasal keselesaan mereka.
Ramai pemilik bimbang penyewa tak nak keluar sebab susah nak cari rumah sewa lain yang kadar sewanya sama atau lokasi yang dekat dengan tempat kerja. Dalam situasi di Perak ni, biasanya penyewa akan okay kalau kita bagi masa sekurang-kurangnya dua bulan. Kalau paksa keluar seminggu, memang akan jadi kes polis.
Bagi yang baru nak mula buat listing, rancangan jual rumah ada penyewa ini perlu disertakan dengan teknik yang betul. Pastikan anda tahu teknik cari pembeli pantas supaya rumah tak tergantung lama di portal. Semakin lama rumah di pasaran, semakin banyak sesi viewing yang penyewa terpaksa hadap.
Kuncinya ialah ketelusan. Dari hari pertama anda lantik ejen, beritahu penyewa tentang niat anda. Jangan sorok maklumat sampai pembeli dah sampai depan pagar baru nak bagi salam. Dalam urusan jual rumah ada penyewa yang profesional, komunikasi adalah segalanya.
Pada pendapat saya, hubungan baik dengan penyewa ni sebenarnya aset yang lebih bernilai daripada cat baru pada dinding rumah. Mereka lebih daripada sekadar penyumbang bayaran bulanan bank kita.
Adakah anda tengah rancang nak jual rumah yang ada orang duduk sekarang tapi tak tahu macam mana nak mula berbincang dengan mereka tanpa buat mereka terasa hati?
Boleh hubungi saya di 011-5996 1920 untuk perbincangan lanjut jika anda perlukan bantuan untuk uruskan proses ini di sekitar Ipoh atau Perak. Perundingan awal adalah percuma dan tiada sebarang komitmen.
Catatan Penulis: Artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat kewangan. Individu perlu berunding dengan pakar kewangan atau perunding hartanah sebelum membuat keputusan pembelian hartanah.
