Ada satu pasangan muda datang jumpa saya di pejabat di Ipoh tahun lepas. Mereka belum kahwin, tapi dah lama bersama dan masing-masing ada kerja tetap dengan gaji yang stabil. Hasrat mereka cuma satu, mahu beli rumah dengan kawan atau pasangan demi mencantumkan pendapatan supaya lepas untuk ambil satu unit teres di Meru Perdana yang berharga RM428,500.
Keputusan sebegini selalunya didorong oleh faktor kewangan yang sangat jelas bagi anak muda di Perak. Secara matematiknya, ia memang nampak bijak. Sorang gaji RM3,500 dengan kelayakan rumah RM300 ribu boleh meningkat kepada rumah RM550 ribu ke atas jika dicantum dengan pendapatan kawan. Pilihan hartanah anda jadi luas.
Bila saya dengar rancangan mereka, saya tanya satu soalan yang agak berat. “Kalau, cuma kalau, satu hari nanti hubungan tak jadi, rumah ni jadi macam mana?”
Suasana terus jadi sunyi.
Mereka pandang satu sama lain dengan muka keliru. Sebenarnya, inilah perkara paling penting yang perlu dibincangkan sebelum anda letak deposit atau bayar booking. Ramai orang terlepas pandang sebab tengah teruja nak pindah masuk rumah baru tanpa fikir panjang.
Fahami risiko beli rumah dengan kawan di bawah Kanun Tanah Negara
Dalam urusan hartanah di Perak, pihak Pejabat Tanah dan Galian (PTG) hanya melihat kepada apa yang tertulis dalam dokumen rasmi. Bila dua individu yang tiada ikatan perkahwinan sah membeli aset bersama, mereka dianggap sebagai tuanpunya bersama di bawah Kanun Tanah Negara (KTN). Status “kawan baik” atau “tunang” tidak mempunyai nilai dalam perundangan tanah.
Jika geran tidak menyatakan nisbah pemilikan secara spesifik, undang-undang menganggap pemilik memegang bahagian yang sama seperti 50:50. Maksudnya, anda dan kawan anda masing-masing memiliki separuh daripada nilai hartanah tersebut secara abstrak. Anda tidak boleh kata bilik atas saya punya manakala dapur awak punya.
Yang itu lain cerita.
Kesilapan besar berlaku apabila pembeli menyangka konsep harta sepencarian terpakai kepada pasangan belum berkahwin. Konsep itu hanya untuk suami isteri yang berdaftar di bawah undang-undang keluarga Malaysia. Bagi individu bujang yang nak beli rumah dengan kawan, setiap sen yang anda laburkan mesti dibuktikan melalui resit dan dokumen jika timbul pertikaian besar di kemudian hari.
Beban loan dan tanggungjawab bank yang tersirat
Satu lagi perkara yang buat orang pening ialah margin of finance dan komitmen bulanan. Bank tidak peduli siapa yang bayar lebih atau siapa yang duduk di rumah itu. Bank menganggap kedua-dua nama bertanggungjawab penuh atas keseluruhan hutang perumahan tersebut secara “joint and several liability”.
Maksudnya, kalau kawan anda tiba-tiba hilang kerja dan tak mampu bayar bahagian dia, bank akan cari anda untuk jelaskan baki ansuran RM2,145 sebulan itu secara penuh. Anda tidak boleh beritahu pegawai Bank Negara Malaysia (BNM) atau bank komersial yang anda dah bayar “bahagian” anda sahaja. Dalam kontrak loan bank beli rumah, anda adalah peminjam bersama yang memikul seratus peratus risiko kegagalan pembayaran hutang.
Pernah ada satu kes di Ipoh Garden, owner tanya saya, “Kenapa kena bagi payslip, saya bukan nak buat loan dengan awak?” Padahal dia mahu jual rumah subsale miliknya. Proses dokumentasi memang ketat sebab peguam perlu pastikan kedua-dua pihak mampu dari segi kredit sebelum urusan kos jual beli rumah dimulakan secara rasmi.
Ingat, CCRIS anda akan terjejas teruk jika kawan anda culas. Tindakan ini boleh menutup peluang anda untuk buat pinjaman lain pada masa hadapan.
Prosedur beli rumah dengan kawan jika hubungan retak
Inilah mimpi ngeri sebenar bila anda nekad beli rumah dengan kawan tanpa sebarang perjanjian awal. Bayangkan selepas tiga tahun, anda mahu jual rumah untuk berkahwin dengan orang lain, tetapi kawan anda pula enggan tandatangan borang pindah milik di pejabat tanah.
Proses jual beli tidak boleh diproses tanpa tandatangan semua pemilik berdaftar.
Rumah tersebut akan terperangkap begitu sahaja. Anda tidak boleh jual, dan anda mungkin terpaksa terus membayar ansuran untuk rumah yang anda tidak lagi mahu duduki. Wujud juga keraguan jika waris pasangan yang meninggal dunia enggan menjual atau memindah milik bahagian mereka kepada pasangan yang masih hidup mengikut prosedur biasa.
Penyelesaian buntu ini selalunya melibatkan seksyen 145 KTN yang agak rumit.
Anda terpaksa naik ke Mahkamah Tinggi untuk memohon perintah pecah bahagian atau jual paksa. Mahkamah boleh arahkan tanah dijual dan hasil dibahagi, tapi proses ini memakan belanja guaman yang besar dan masa yang lama. Mungkin makan masa bertahun-tahun baru selesai urusan tu.
Langkah keselamatan yang wajib buat
Jika anda masih berkeras mahu beli rumah dengan kawan, pastikan anda buat satu Perjanjian Pemilikan Bersama (Co-ownership Agreement) melalui peguam sivil. Dokumen ini sangat kritikal untuk menyatakan nisbah sumbangan downpayment dan ansuran bulanan yang tepat serta formula exit jika salah seorang mahu menjual bahagian mereka.
Jangan sekadar percaya pada janji mulut.
Memang perit nak bincang pasal “perpisahan” masa tengah gembira, tapi itu satu-satunya cara nak lindungi harta anda. Dari pengalaman saya menguruskan listing di sekitar Ipoh dan Meru, kes-kes yang ada perjanjian hitam putih biasanya berakhir dengan lebih aman berbanding yang hanya bersandarkan kepercayaan semata-mata.
Adakah anda sudah berbincang secara terbuka dengan kawan anda tentang pelan kecemasan jika salah seorang mahu keluar dari pelaburan ini?
Hubungi Fizah di 011-5996 1920 jika anda perlukan bantuan untuk menyemak nilai pasaran rumah yang ingin dibeli bersama.
Catatan Penulis: Artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat kewangan. Individu perlu berunding dengan pakar kewangan atau perunding hartanah sebelum membuat keputusan pembelian hartanah.
