Puan Siti menelefon saya dengan suara yang bergetar menahan marah. Dah dua minggu dia tak dapat tidur lena memikirkan kes pembeli tarik diri lepas SPA yang sepatutnya sudah selesai di Ipoh tu. Isunya bermula apabila pembeli membisu tanpa khabar berita sebaik sahaja dokumen perjanjian dimatikan setem. Memang serabut.
“Fizah, peguam kata pembeli tak angkat call, WhatsApp pun bluetick je, deposit saya macam mana?” soalnya dengan nada yang sangat gundah. Kejadian ini sebenarnya lebih kerap berlaku dalam pasaran subsale berbanding apa yang kita jangkakan, selalunya berpunca daripada perasaan ragu-ragu di saat akhir.
Sakit hati tu memang perit.
Ramai orang luar sana masih menganggap Sales and Purchase Agreement itu hanyalah dokumen formaliti yang serupa dengan booking form di tapak ekspo hartanah. Hakikatnya, sebaik sahaja tandatangan diturunkan, anda sudah mengikat diri dalam satu kontrak perundangan yang sangat keras dan serius. Tiada jalan mudah untuk keluar tanpa meninggalkan kesan luka pada dompet masing-masing.
Risiko Perundangan Bila pembeli tarik diri lepas SPA
Kontrak ini mempunyai taringnya yang tersendiri. Apabila situasi pembeli tarik diri lepas SPA berlaku tanpa alasan yang kukuh, ia secara automatik diklasifikasikan sebagai satu tindakan ingkar kontrak. Penjual mempunyai hak yang dilindungi sepenuhnya melalui setiap klausa yang telah diteliti oleh peguam di pejabat mereka sebelum ini.
Tanggungjawab pembeli adalah menyelesaikan bayaran baki harga rumah, manakala penjual perlu memastikan rumah diserahkan dalam keadaan yang baik. Peguam anda akan merujuk terus kepada klausa kemungkiran untuk menentukan langkah seterusnya, yang mana ini melibatkan penghantaran notis undang-undang secara rasmi bagi menuntut hak anda sebagai penjual yang telah kerugian masa dan tenaga yang banyak. Anda tidak sepatutnya dibiarkan menunggu tanpa sebarang bentuk pampasan yang setimpal.
Kontrak mati setem.
Yuran guaman hartanah panduan pembeli hartanah yang telah anda bayar itu merangkumi khidmat nasihat kritikal untuk mendepani situasi genting sebegini. Peguam anda akan merujuk terus kepada klausa kemungkiran untuk menentukan langkah seterusnya.
Status Deposit Bila pembeli tarik diri lepas SPA
Duit adalah perkara paling sensitif.
Lazimnya dalam urusan subsale, pembeli perlu menyediakan deposit sebanyak 3.24% daripada harga jualan yang dipersetujui. Bayangkan jika harga rumah itu RM357,850, bermakna jumlah deposit yang terlibat mencecah RM12,177.54 (termasuk SST). Jumlah ni sebenarnya sangat besar.
Penjual berhak melucutkan wang tersebut sebagai pampasan atas kerugian masa dan peluang yang hilang. Cuma, saya selalu ingatkan klien saya di Meru Perdana supaya jangan terlalu gopoh membelanjakan wang tersebut untuk deposit rumah baharu atau membeli perabot. Tunggu arahan peguam.
Peguam perlu melakukan pengesahan hitam putih bahawa pembatalan itu adalah sah mengikut terma sebelum wang boleh dilepaskan kepada akaun penjual. Anda akan menghadapi masalah besar jika pembeli mempunyai alasan yang diterima oleh mahkamah tetapi anda sudah menghabiskan duit tersebut. Pastikan segalanya disahkan secara rasmi terlebih dahulu.
Sebab Utama Pembeli Membatalkan Niat
Pada pendapat saya, ramai yang terlalu gopoh sign agreement tanpa hadam betul-betul kemampuan cash flow sendiri. Mungkin mereka baru tersedar bahawa bayaran bulanan loan rumah tersebut bakal memakan hampir separuh daripada gaji mereka yang cuma RM4,135 sebulan. Saya pernah handle satu kes kat Klebang, pembeli senyap terus lepas viewing ketiga sebab baru sedar baki komitmen kad kredit dia tinggi sangat.
- Pinjaman bank gagal selepas dokumen perjanjian ditandatangani.
- Pembeli menghadapi kemelut peribadi yang sangat mendesak seperti kes penceraian atau kematian dalam keluarga terdekat yang mengubah prioriti kewangan mereka secara drastik.
Ada perbezaan yang sangat ketara di sini. Jika loan ditolak dan perjanjian anda mempunyai klausa “Subject to Loan Approval”, deposit biasanya perlu dipulangkan kepada pembeli. Namun, jika mereka membatalkan niat hanya kerana sudah tidak berminat dengan kawasan tersebut, anda berada di pihak yang benar untuk menuntut deposit itu.
Prosedur Undang-Undang pembeli tarik diri lepas SPA
Saya faham rasa berang yang membara dalam hati tu. Rumah sudah dikosongkan dan tawaran daripada pembeli lain juga sudah anda tolak mentah-mentah kerana sudah memegang offer letter daripada individu ini. Tapi tolong bertenang.
Perangai panas baran ni hanya akan memburukkan kedudukan anda jika kes ini terpaksa dibawa ke muka pengadilan nanti. Biarkan peguam menjalankan tugas profesional mereka dengan menghantar notis tuntutan mengikut garis masa yang ditetapkan dalam panduan lengkap memahami pembelian rumah subsale yang menjadi rujukan industri.
Peguam akan memberikan tempoh 14 hari bekerja untuk pembeli memberikan maklum balas rasmi. Jika mereka masih berdegil untuk membisu, barulah surat pembatalan rasmi dikeluarkan. Selepas itu, barulah anda boleh menarik nafas lega dan mula mencari pembeli baharu yang benar-benar serius untuk memiliki rumah tersebut.
Gantung Tak Bertali
Ini adalah realiti yang sangat pahit.
Selagi urusan dengan pihak pertama tidak dimatikan secara sah, anda dilarang keras untuk menjual hartanah tersebut kepada orang lain. Rumah anda kini dalam status “tergantung”. Walaupun ada cash buyer yang datang membawa timbunan wang di depan mata, anda tetap perlu menunggu sehingga kes pembeli tarik diri lepas SPA ini selesai sepenuhnya.
Masa adalah aset paling berharga. Di Perak, pasaran hartanah mempunyai pasang surutnya yang tersendiri mengikut musim. Jika anda membiarkan kes ini berlarutan sehingga tiga bulan tanpa tindakan, anda sebenarnya sedang kerugian kos peluang yang sangat besar. Mempunyai agent yang proaktif untuk follow up peguam adalah satu keperluan, bukan lagi pilihan.
Hadamkan juga kedudukan redemption rumah anda dengan pihak bank. Jika anda sudah melakukan bayaran settlement tertentu, urusan akan menjadi lebih rumit apabila jualan dibatalkan. Rujuk semula kepada pihak bank untuk memastikan rekod pembayaran anda tidak terjejas akibat kegagalan transaksi ini.
Lihat perbandingan ringkas di bawah:
| Situasi | Status Deposit | Tindakan Penjual |
|---|---|---|
| Loan bank ditolak (ada klausa khas) | Dipulangkan penuh atau tolak kos pentadbiran | Boleh terus cari pembeli baru selepas surat bank keluar |
| Pembeli berubah fikiran tanpa sebab | Dilucutkan kepada penjual | Perlu notis peguam sebelum boleh re-list rumah |
| Kematian pembeli | Bergantung pada budi bicara atau klausa SPA | Biasanya deposit dipulangkan atas dasar kemanusiaan |
Dalam kes Puan Siti di Ipoh itu, rupa-rupanya pembeli mengalami masalah komunikasi dengan peguam lantikannya sendiri. Dia berasa sangat terbeban dengan anggaran kos stamp duty serta MOT yang perlu disediakan dalam tempoh singkat. Dia memilih untuk mendiamkan diri kerana takut.
Selepas notis keras dihantar, barulah dia tampil untuk berbincang mengenai cara penyelesaian yang paling harmoni. Simpan semua bukti komunikasi anda. WhatsApp, log panggilan, mahupun e-mel adalah bukti yang sangat berharga. Jangan sesekali memadamkan bukti tersebut walaupun anda sedang berada dalam tahap kemarahan yang luar biasa sehingga rasa mahu membaling telefon ke dinding.
Pihak LHDN juga mempunyai prosedur tertentu jika setem sudah dimatikan. Peguam anda tahu cara untuk melakukan tuntutan semula bayaran tersebut melalui portal rasmi LHDN sekiranya transaksi dibatalkan secara sah. Urusan birokrasi ni memang memakan masa, tapi ia adalah prosedur wajib yang perlu dilalui.
Jika anda kini sedang menghadapi kes pembeli tarik diri lepas SPA secara mengejut, langkah paling bijak adalah menyemak semula tarikh akhir penyempurnaan urusan dalam dokumen anda. Adakah tempoh 90 hari itu sudah hampir tamat? Adakah anda secara tidak sengaja telah memberikan extension tanpa sebarang dokumen bertulis? Peguam yang berwibawa akan sentiasa memberikan kemas kini mengenai timeline ini tanpa perlu anda mendesak setiap hari.
Jangan biarkan harta anda terbiar tanpa kepastian undang-undang yang jelas. Semakin lama anda menunggu pembeli yang sudah tawar hati, semakin besar kerugian kos peluang yang perlu anda tanggung. Semak balik tarikh dalam dokumen tu sekarang.
Adakah anda sudah menyemak tarikh akhir dalam dokumen SPA anda hari ini?
Hubungi saya di 011-5996 1920 untuk khidmat nasihat jualan rumah yang profesional di sekitar Perak.
Catatan Penulis: Artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat kewangan. Individu perlu berunding dengan pakar kewangan atau perunding hartanah sebelum membuat keputusan pembelian hartanah.
