“Fizah, pembeli ni dah bayar booking. Bank pun dah approve loan dia. Boleh la serah kunci kat dia,” kata seorang pemilik rumah kepada saya beberapa tahun lepas. Ayat macam ni nampak biasa, tapi sebenarnya tindakan serah kunci rumah awal ni umpama anda sengaja buka pintu untuk memeningkan kepala anda sendiri.
Kadang-kadang kita rasa serba salah. Kita tengok pembeli tu dah bayar deposit rumah subsale yang cukup, nampak macam Superman, dan kita pun nak mudahkan urusan orang. Tapi dalam urusan hartanah di Perak, kebaikan hati tanpa perlindungan hitam putih selalunya berakhir dengan air mata dan kerugian beribu ringgit.
Kenapa partial settlement belum cukup selamat?
Ramai penjual rumah tersilap faham pasal proses bank. Bila bank pembeli buat bayaran pertama, itu dipanggil redemption atau partial settlement. Duit tu bukan masuk ke akaun anda, sebaliknya bank pembeli bayar terus kepada bank anda untuk tebus hutang dan lepaskan geran daripada gadaian.
Masa ni, status rumah masih belum bertukar tangan sepenuhnya. Baki harga belian yang merupakan keuntungan bersih anda masih belum dibayar. Jadi, kalau anda serah kunci rumah awal pada waktu ini, anda sebenarnya bagi rumah kepada orang yang belum bayar penuh harga barang tersebut. Bunyinya macam tak masuk akal, kan?
Kisah benar di Ipoh akibat serah kunci rumah awal
Saya ada satu pengalaman dengan seorang pemilik rumah teres di Bandar Seri Botani yang saya takkan lupa. Pemilik ni jenis lembut hati. Pembeli dia kata, “Nak ukur kabinet dapur je, kejap sahaja,” jadi dia pun bagi kunci sebab rasa urusan dah nak siap.
Apa yang berlaku selepas tu memang mimpi ngeri. Pembeli tu bukan setakat ukur kabinet, tapi dia terus upah kontraktor pecahkan dinding dapur sebab nak buat konsep terbuka. Malangnya, sebelum bank lepaskan baki bayaran fasa kedua, pembeli tu tiba-tiba hilang kerja. Bank terus sekat loan dan transaksi tu terbatal serta-merta.
Pembeli tu lepas tangan. Pemilik rumah terpaksa keluarkan duit sendiri sebanyak RM12,450 untuk baiki balik dinding yang dah hancur dan bersihkan sisa binaan sebelum boleh buat listing semula. Memang nampak kejam bila kita bertegas, tapi situasi macam ni lah yang kita nak elakkan.
Risiko besar yang anda mungkin terlepas pandang
Selain daripada kerosakan fizikal, ada banyak lagi risiko undang-undang bila anda buat keputusan serah kunci rumah awal tanpa sebarang perjanjian tambahan. Bayangkan anda sudah tandatangan perjanjian jual beli yang menyatakan kunci hanya diserahkan selepas bayaran penuh, tetapi disebabkan rasa kasihan melihat pembeli yang merayu kerana rumah sewa mereka sudah tamat tempoh, anda pun menyerahkannya lebih awal.
Antara masalah yang selalu timbul:
- Pembeli enggan keluar dari rumah walaupun transaksi batal. Anda kena lalui proses mahkamah yang mahal untuk halau mereka.
- Bil utiliti seperti Lembaga Air Perak (LAP) dan cukai pintu MBI masih atas nama anda. Kalau mereka guna air sampai beribu ringgit dan tak bayar, anda yang kena tanggung.
- Berlaku kebakaran atau kemalangan. Syarikat insurans boleh tolak tuntutan sebab ada pihak lain yang menduduki rumah tanpa hak milik sah lagi.
- Kerosakan struktur akibat renovasi tanpa permit yang akhirnya anda yang kena jawab dengan PBT.
Bahaya betul. Yang itu lain cerita kalau pembeli tu buat aktiviti haram dalam rumah tu. Nama siapa yang naik dulu? Mestilah nama pemilik dalam geran yang belum bertukar tu.
Cara lindungi diri jika terpaksa bagi kunci
Saya faham, kadang-kadang keadaan mendesak. Mungkin pembeli tu betul-betul tak ada tempat tinggal sementara nak tunggu urusan di PTG Perak selesai. Kalau anda memang nekad nak tolong, jangan sekadar bagi kunci atas dasar percaya.
Minta peguam sediakan satu dokumen tambahan yang dipanggil License to Occupy. Dalam dokumen ni, anda boleh letak syarat ketat. Contohnya, kenakan sewa harian atau bulanan yang tinggi. Paling penting, letak syarat yang mereka dilarang sama sekali buat sebarang renovasi atau ubah suai selagi baki 90 peratus bayaran belum masuk akaun.
Pastikan juga ada deposit sekuriti tambahan dipegang oleh peguam. Ini untuk pastikan kalau ada bil tertunggak atau kerosakan, anda ada duit untuk cover kos tu. Tapi sejujurnya, sebagai ejen hartanah, saya tetap akan nasihatkan supaya jangan ambil risiko ini.
Satu lagi perkara yang anda kena ingat ialah tempoh penyelesaian dalam perjanjian. Biasanya kita bagi masa 90 hari. Gunakan tempoh ni sepenuhnya. Jangan gatal tangan langgar kontrak sendiri. Urusan hartanah ni melibatkan duit ratusan ribu, bukan macam jual barang kat Shopee.
Dalam urusan jual beli, memang susah nak ketepikan emosi bila orang merayu. Kita rasa macam kita ni zalim sangat kalau tak bantu pembeli yang tengah susah. Tapi ingat, kalau urusan jualan tu gagal, pembeli boleh cari rumah lain, tapi anda yang akan tanggung beban rumah yang rosak atau hutang yang tak selesai.
Pernah tak anda rasa serba salah bila pembeli minta benda yang pelik-pelik sebelum urusan selesai?
Saya Fizah. Perunding hartanah aktif di Ipoh dan sekitar Perak. Jika anda tengah pening fikir patut ke serah kunci rumah awal atau ada masalah lain pasal jual beli rumah di Perak, hubungi saya di 011-5996 1920. Kita bincang cara paling selamat supaya anda dapat duit jualan anda.
Catatan Penulis: Artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat kewangan. Individu perlu berunding dengan pakar kewangan atau perunding hartanah sebelum membuat keputusan pembelian hartanah.
