Ada pembeli hantar saya satu listing rumah kampung di luar Ipoh baru-baru ni. Harga RM238,480 untuk tanah seluas 12,458 kaki persegi memang nampak macam durian runtuh untuk sesiapa yang mencari kedamaian luar bandar. Mencari rumah akses jalan kampung yang luas dengan harga bawah pasaran sebegini memang idaman ramai. Cuma saya perasan sesuatu yang pelik pada pelan tanahnya.
Jalan masuk ke rumah tu melalui tanah milik orang lain dan bukannya jalan awam yang diwartakan. Ini yang saya panggil sebagai “red flag” dalam diam. Ramai orang terlepas pandang perkara teknikal sebegini sebab terlalu teruja tengok keluasan tanah.
Pembeli tu tanya saya, “Fizah, rumah ni murah gila, ada yang tak kena ke?”
Saya terus terang cakap yang rumah tu memang cantik. Masalahnya cuma pada satu benda yang jarang orang perhati iaitu status jalan masuk. Ramai pembeli cuma tengok saiz, keadaan, dan harga rumah tanpa bertanya siapa sebenarnya pemilik jalan yang mereka guna setiap hari.
Kalau anda tak hati-hati, rumah subsale yang nampak murah ni boleh jadi beban besar di kemudian hari. Jangan semberono letak deposit.
Beza Jalan Awam Dan Rumah Akses Jalan Kampung
Mula dengan yang senang dulu untuk kita faham beza status jalan ni. Jalan awam ialah jalan yang diselenggara dan dimiliki sepenuhnya oleh pihak berkuasa seperti Jabatan Kerja Raya (JKR) atau Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) berkaitan di Perak. Anda ada hak mutlak untuk guna, orang lain pun ada hak untuk guna, dan tiada sesiapa boleh halang anda masuk rumah sendiri secara sah.
Rumah yang aksesnya terus ke jalan awam ni yang paling senang nak uruskan. Bank pinjaman perumahan terbaik pun takkan banyak soal kalau status jalan dah jelas dalam geran. Nilai hartanah pun lebih stabil sebab tiada ketempangan pada akses yang boleh menyusahkan pemilik baru nanti.
Tapi situasi rumah akses jalan kampung selalunya lebih mencabar. Banyak rumah kampung atau rumah tanah lot di kawasan luar bandar Ipoh, Kuala Kangsar, atau Batu Gajah ada satu ciri yang sama iaitu jalan masuknya bukan jalan awam rasmi. Ia mungkin cuma laluan tanah merah yang orang kampung dah guna berpuluh tahun tanpa ada hitam putih di pejabat tanah.
Status ni bahaya. Anda kena faham bahawa orang dah lama guna tidak bermaksud anda ada hak sah untuk guna selama-lamanya.
Risiko Besar Beli Rumah Akses Jalan Kampung Tanpa Right Of Way
Ada satu benda yang boleh selamatkan situasi ni yang kita panggil sebagai right of way atau hak lalu lalang. Konsepnya mudah sahaja. Kalau rumah anda perlu lalu atas tanah orang lain untuk sampai ke jalan awam, hak untuk lalu tu mesti direkodkan secara rasmi dalam geran tanah jiran tersebut. Bila ia direkodkan, hak laluan tu terikat pada tanah dan bukan pada budi bicara pemilik tanah semata-mata.
Masalah timbul bila jalan tu cuma atas dasar jiran bagi lalu sebab dia baik hati. Selama ni mungkin jiran tak kisah anda lalu-lalang depan rumah dia, tapi jiran boleh bertukar tangan atau tanah itu boleh dijual kepada orang luar. Pemilik baru mungkin tak sebaik hati pemilik lama dan sekiranya dia decide nak pagar tanah dia, anda secara automatik hilang akses ke rumah sendiri.
Bagi kes rumah akses jalan kampung yang saya sebut tadi, rupa-rupanya pemilik jalan tu dah lama meninggal dunia dan sekarang tanah tu dalam proses tuntutan pusaka oleh tujuh orang waris yang berbeza pendapat. Bayangkan kalau salah seorang waris tu tak setuju bagi laluan. Anda dah tersangkut dengan rumah yang tak boleh dimasuki dengan kereta.
Sebenarnya, bila pembeli tanya saya pasal rumah yang aksesnya lalu tanah orang, soalan pertama saya bukan pasal harga. Saya akan tanya terus ada tak hak laluan yang tercatat rasmi di Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Perak atau setakat orang bagi lalu sebab kesian.
Kenapa Bank Susah Luluskan Loan Untuk Rumah Akses Jalan Kampung
Isu akses ni bukan sekadar leceh untuk urusan harian, tapi ia memberi kesan terus kepada poket anda. Bila anda nak beli rumah dengan bank loan, bank akan hantar valuer untuk buat penilaian hartanah tersebut secara menyeluruh. Valuer bukan setakat tengok cantik ke tidak cat rumah tu, tapi mereka akan semak status tanah dan akses jalan masuk secara terperinci.
Kalau rumah akses jalan kampung tu didapati bermasalah atau melalui tanah orang tanpa hak laluan yang jelas, valuer boleh beri nilai yang sangat rendah. Bank juga boleh jadi sangat berhati-hati dan berkemungkinan besar akan menolak permohonan loan anda terus sebab mereka anggap hartanah itu mempunyai risiko kecairan yang tinggi jika berlaku lelongan.
Inilah sebab utama kenapa rumah dengan isu akses selalu dijual jauh lebih murah berbanding harga pasaran semasa. Murah tu ada sebab. Sebagai pembeli bijak, anda kena tahu ralat pada status tanah tu sebelum tergoda dengan harga yang nampak macam bargain tapi sebenarnya menyimpan bom jangka yang boleh meletup bila-bila masa.
Jangan lupa kira juga kos jual beli rumah yang lain seperti yuran guaman dan stamp duty yang tetap kena bayar walaupun rumah tu ada masalah akses. Membayar deposit sebelum membawa geran untuk semakan status akses yang betul dengan peguam adalah kesilapan besar yang saya selalu nampak pembeli buat.
Langkah Bijak Sebelum Bayar Booking
Nampak rumah kampung atau tanah lot harga menarik? Jangan terus jatuh cinta dengan fizikalnya sahaja. Anda perlu luangkan masa buat kajian. Pergi ke tapak rumah, bawa kereta anda, dan tengok betul-betul jalan masuk tu bermula dari mana dan berakhir di mana. Satu kesilapan kecil boleh buat anda menyesal lama.
- Tanya terus kepada owner atau agent, akses ke rumah ni melalui jalan apa sebenarnya?
- Dapatkan salinan geran dan bawa ke pejabat tanah atau jumpa peguam untuk sahkan status jalan tersebut secara rasmi.
- Pastikan anda tahu sama ada jalan itu diselenggara oleh PBT atau sekadar jalan kampung yang dijaga sendiri oleh penduduk.
- Kalau ia jalan kongsi, pastikan ada perjanjian bertulis; atau hak laluan yang sudah didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara supaya hak anda cekal dilindungi undang-undang.
Saya nak jujur di sini yang prosedur tepat macam mana hak laluan ni direkodkan. Ianya urusan teknikal yang anda wajib sahkan dengan peguam hartanah yang mahir. Saya sebagai ejen boleh tunjuk kenapa ia penting dan apa risikonya. Tapi butiran teknikal tu bukan bidang saya untuk sahkan bagi pihak anda.
Bulan lepas, seorang pemilik di Meru Perdana hairan rumahnya sukar dijual walau harga dah dipotong RM45,180. Hasil pemeriksaan tapak mendapati jalan masuk utama ke lotnya telah dipagar oleh jiran sebelah. Tindakan itu dibuat selepas jiran berkenaan selesai urusan pecah sempadan tanah mereka. Akses yang terhalang inilah punca sebenar pembeli hilang minat. Memang sedih tengok keadaan macam tu tapi itulah realiti undang-undang tanah kita.
Sanggupkah anda ambil risiko beli rumah murah, tetapi terpaksa memohon ihsan jiran setiap kali mahu keluar masuk rumah sendiri?
Hubungi Fizah di 011-5996 1920 untuk semakan status hartanah anda secara profesional.
Catatan Penulis: Artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat kewangan. Individu perlu berunding dengan pakar kewangan atau perunding hartanah sebelum membuat keputusan pembelian hartanah.
