OPR dan jual rumah di Perak. Ada satu cerita yang saya selalu ingat.
Dua orang pemilik rumah, kawasan sama di Meru, jenis rumah hampir sama. Satu jual tahun 2021. Satu lagi cuba jual tahun 2023. Yang pertama dapat pembeli dalam masa lima minggu. Yang kedua, sampai bulan keenam masih tertunggu.
Bila pemilik kedua tu hubungi saya, soalan dia, “Pasaran Perak ni dah teruk ke?”
Saya kata, pasaran tak teruk. Cuma pembeli dia lain orang dengan pembeli pemilik pertama tu. Dan sebab kenapa pembeli dia lain, ada kaitan langsung dengan satu benda yang ramai pemilik rumah tak pernah perasan: OPR dan jual rumah di Perak ada hubungan yang lebih rapat dari yang anda sangka.
OPR Tu Apa Sebenarnya?
OPR singkatan untuk Kadar Dasar Semalaman. Dalam Bahasa Inggeris, Overnight Policy Rate.
Bunyi macam istilah teknikal yang tak ada kaitan dengan rumah anda. Tapi ia ada kaitan. Sangat banyak.
OPR ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia. Bila Bank Negara naikkan OPR, bank-bank komersial pun naikkan kadar pinjaman dia, termasuk pinjaman rumah. Bila OPR turun, kadar pinjaman pun turun.
Itu cerita rasmi. Sekarang saya jelaskan kesannya kepada anda sebagai penjual.
Bila OPR Turun, Pembeli Tiba-Tiba Muncul
Anggap macam ni. Ada satu pasangan muda di Ipoh, gaji bersih gabungan RM7,500. Sebelum ni bila mereka apply loan rumah, bank kira ansuran bulanan untuk rumah harga RM450,000 dah tinggi sangat untuk kelayakan mereka. Loan tak lulus.
Sekarang OPR turun 0.25%. Ansuran bulanan untuk loan yang sama kurang sikit. Tak banyak. Mungkin RM60 sebulan. Tapi RM60 tu cukup untuk geser kira-kira kelayakan loan mereka masuk kategori lulus.
Pasangan ni tiba-tiba boleh beli rumah. Mereka tak ubah pun gaji. Tak ubah pun tabungan. Yang berubah cuma kadar di pasaran.
Sekarang darab kesan macam ni dengan beribu-ribu pasangan dan keluarga di seluruh Perak.
Itu yang berlaku bila OPR turun. Bukan ramai pembeli baru “muncul.” Sebenarnya pembeli yang dah lama duk tepi pasaran tu, tiba-tiba layak masuk. Permintaan rumah subsale di kawasan macam Bercham, Tambun, Meru, Menglembu, naik dengan sendirinya.
Bila OPR Naik, Pembeli Anda Hilang
Sekarang situasi sebaliknya.
Pasangan yang sama. Gaji tak berubah. Tapi OPR naik beberapa kali dalam setahun. Ansuran bulanan untuk rumah RM450,000 sekarang dah jadi tinggi. Bank semak balik kelayakan. Sekarang mereka cuma layak untuk rumah harga RM380,000.
Rumah anda yang anda iklan pada RM450,000 tu tetap di harga sama. Tapi pool pembeli yang layak beli pada harga tu, dah jadi lebih kecil.
Ini yang berlaku kepada pemilik di Meru yang saya cerita awal tadi. Bukan rumah dia tak menarik. Bukan harga dia lari sangat dari pasaran. Tapi pembeli yang dulunya layak beli rumah jenis tu, dah tak layak lagi sebab kadar dah lain.
Pemilik tahun 2021 jual masa OPR rendah selepas pandemik. Pemilik tahun 2023 jual masa OPR dah naik beberapa kali.
Rumah sama. Kawasan sama. Tapi pembeli sasaran lain orang.
Apa Yang Pemilik Rumah Patut Buat
Saya bukan nak suruh anda jadi pakar ekonomi. Tak perlu pun.
Tapi kalau anda tengah pertimbangkan nak jual rumah dalam masa terdekat, ambil masa sekejap dengar berita ekonomi. Bila Bank Negara umumkan keputusan OPR, ia keluar dalam berita utama. Kalau OPR stabil atau turun, itu signal yang baik untuk bergerak. Lebih ramai pembeli layak loan, proses lebih cepat.
Kalau OPR dalam tren naik, anda kena fikir dua perkara. Pertama, sama ada anda mampu tunggu atau perlu jual sekarang. Kedua, kalau perlu jual sekarang, harga anda kena lagi tepat. Lagi munasabah. Sebab pool pembeli lebih kecil, anda tak ada banyak ruang untuk silap dengan harga.
Saya tak boleh ramal OPR untuk anda. Tak ada siapa boleh. Tapi anda boleh perhatikan trend selama enam bulan ke setahun yang lepas. Itu memadai untuk dapat gambaran.
Tapi OPR Bukan Segalanya
Saya nak jujur dengan anda. OPR berperanan besar, tapi ia bukan satu-satunya faktor.
Ada kawasan di Perak yang permintaan tetap kuat walaupun OPR naik, sebab ada aktiviti industri yang masuk. Ada kawasan yang lemah walaupun OPR rendah, sebab tiada apa-apa pembangunan baru.
Dan ada satu lagi faktor yang lebih dekat dengan situasi sebenar anda. Lebih dekat dari OPR. Lebih dekat dari ekonomi tempatan. Faktor yang anda sendiri boleh tengok dengan mata kepala sendiri, dalam masa lima minit, hari ini juga.
Saya akan kongsi dalam artikel terakhir siri ini: Persaingan Listing Dalam Kawasan Anda: Faktor Yang Paling Ramai Pemilik Rumah Terlepas Pandang
Saya Fizah. Perunding hartanah aktif di Ipoh dan sekitar Perak.
Kalau anda nak tahu sama ada keadaan pasaran semasa sesuai untuk kawasan anda, atau nak semakan nilai pasaran berdasarkan profil pembeli sekarang, hubungi saya di 011-5996 1920. Perbincangan awal percuma.
Catatan Penulis: Artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat kewangan. Individu perlu berunding dengan pakar kewangan atau perunding hartanah sebelum membuat keputusan pembelian hartanah.
