Geran banyak nama… haa, dengar pun dah boleh buat dahi berkerut, kan? Baru-baru ni ada kawan tanya, “Eh, aku nampak orang jual tanah lot murah gila, tapi tak ada geran individu. Masih bawah satu geran besar ramai-ramai nama. Bahaya tak eh?” Soalan ni memang ‘maut’ dan penting sangat untuk kita hadam. Beli tanah lot yang belum ada geran sendiri, atau yang statusnya masih ‘kongsi-kongsi’ dalam satu geran banyak nama, memang ada cerita dia tersendiri. Jom kita bedah siasat apa risiko dan macam mana nak elak dari ‘terkena’, tak kiralah kat Perak ke, mana-mana ceruk Malaysia pun.
Tanah Lot ‘Kosong’ Geran & Isu Geran Banyak Nama: Apa Bendanya Ni?
Senang cerita, tanah lot tanpa geran individu ni macam anak yang belum ada MyKad sendiri, masih guna surat beranak mak ayah. Lot tanah tu dah ada orang ‘cop’ sempadan dia secara tak rasmi, tapi Pejabat Tanah belum keluarkan surat hak milik khas untuk lot tu. Jadi, lot-lot ni semua masih bawah satu payung besar, iaitu geran induk atau geran kongsi. Isu geran banyak nama ni timbul bila geran induk tu ada nama beberapa orang atau syarikat. Nama kita sebagai pembeli lot kecik tu takkan terus masuk dalam geran besar tu sampailah geran persendirian kita siap nanti. Macam tunggu giliranlah kiranya.
Benda ni selalu jadi bila tuan tanah asal atau pemaju nak pecah-pecahkan tanah besar jadi lot kecik-kecik untuk dijual. Proses nak dapat kelulusan pecah lot dan keluarkan geran individu ni, mak aih, boleh makan tahun dan banyak kerenah birokrasi kat Pejabat Tanah.
Risiko Kalau Nekad Beli Tanah Tanpa Geran Sendiri
Jangan main-main, beli tanah macam ni ada risiko dia yang kita kena tahu:
- Nama Kita Tak Ada Dalam Geran Induk: Bila beli, nama kita tak terus masuk dalam geran besar tu. Kita mungkin cuma pegang Perjanjian Jual Beli (SPA). Jadi, hak kita atas lot tu belum ‘solid’ lagi, bergantung harap pada kejujuran penjual dan kelancaran proses pecah lot. Kalau geran banyak nama tu ada gaduh-gaduh antara pemilik asal, lagi haru!
- Susah Nak Dapat Loan Bank: Bank ni cerewet sikit. Kalau geran belum ada nama kita, tanah tu susah nak gadai untuk buat pinjaman. Risiko tinggi katanya. Kalau ada bank bagi pun, syaratnya mungkin ketat atau bunga tinggi.
- Potensi Gaduh Pasal Sempadan & Milik: Kalau penjual tak jujur, dia boleh jual lot sama kat orang lain. Sempadan pun kadang tak jelas. Paling ngeri, kalau tanah tu bawah geran banyak nama dan salah seorang pemilik asal meninggal ke, bankrap ke, proses pecah lot boleh sangkut terus!
- Proses Pindah Milik Lambat Macam Siput: Walaupun dah sain SPA, nak dapat geran individu atas nama kita tu boleh bertahun-tahun. Semua bergantung kat penjual nak uruskan.
Bila Boleh Dipertimbangkan? Langkah Selamat (Tapi Bukan Jaminan 100%)
Walaupun berisiko, ada masa boleh dipertimbangkan, tapi kena hati-hati:
- Beli Dari Tuan Tanah Asal atau Pemaju Yang ‘Clear’: Kalau penjual tu memang nama dia ada dalam geran induk atau pemaju yang ada rekod baik, risiko mungkin kurang sikit. Kena siasat latar belakang mereka ini betul-betul.
- WAJIB Guna Peguam Sendiri: Ini paling penting! Lantik peguam kita sendiri, jangan kongsi dengan penjual. Peguam akan check semua dokumen, pastikan SPA jaga kepentingan kita, dan nasihat pasal implikasi geran banyak nama.
- Ada Bukti Proses Pecah Lot Dah Jalan: Minta penjual tunjuk bukti permohonan pecah lot dah hantar dan lagi bagus kalau dah ada kelulusan awal dari Pejabat Tanah. Ini tunjuk dia serius.
- SPA Kena Detail & Jelas: Pastikan SPA tulis terang-terang pasal lot mana, harga, status tanah, tanggungjawab penjual uruskan geran individu, dan tempoh masa.
Ada orang kata beli tunai lagi senang sebab tak payah pening pasal loan bank. Memanglah proses loan tu tak ada, tapi risiko pasal hak milik tanah tu tetap sama. Duit dah bagi, tapi tanah belum tentu jadi milik kita sepenuhnya lagi.
Jadi, sebelum apa-apa, buat ‘homework’ betul-betul. Pergi Pejabat Tanah, buat carian rasmi atas geran induk. Selidik penjual. Pergi tengok sendiri tapak tanah tu. Kalau melibatkan geran banyak nama, pastikan semua pemilik asal setuju jual.
Senang cerita, beli tanah lot belum ada geran individu atau bawah geran banyak nama ni memang mencabar. Bukan tak boleh, tapi kena extra waspada, buat kajian mendalam, dan paling penting, dapatkan nasihat peguam yang kita percaya. Kalau rasa ragu-ragu atau penjual macam sorok-sorok, baik fikir masak-masak atau cari je pilihan lain yang lebih selamat. Jangan sampai menyesal tak sudah nanti.
Catatan Penulis: Artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat kewangan. Individu perlu berunding dengan pakar kewangan atau perunding hartanah sebelum membuat keputusan pembelian hartanah.
